Le Viager mutualisé

L'appauvrissement de notre système de retraite et la lutte contre la perte d'autonomie nous obligent à concevoir de nouveaux mécanismes, qui seront sources de revenus de substitution pour les retraités et sources d'épargne pour les générations futures.

Mutualisé, le viager n'est plus stigmatisé et peut même devenir solidaire.
Accompagner les aînés leur vie durant est une action socio-pragmatique.

Les Séniors et le viager

(Rappo rt du conseil économique et social)

« Le nombre de séniors âgés de plus de 75 ans aura doublé en 2050.
Il est de cinq millions aujourd'hui »

« Maintenant que l'espérance de vie est plus longue et que la vieillesse est parfois assombrie par la dépendance, une aide alimentaire s'impose de plus en plus souvent aux familles pour assurer le financement des soins et charges d'hébergement de leurs parents »

De l'activité à la retraite

Les personnes âgées de + de 60 ans sont 18 Millions en France.
Les personnes âgées de + de 60 ans représente 23% de la population totale.
Les personnes âgées dépendantes sont 2 Millions.
54% des Français redoutent la perte d'autonomie.
Bientôt elles seront 23 Millions, représenteront 31% de la population totale et il y aurait 3 Millions de personnes dépendantes.
La perte d'autonomie est constatée à 86 ans en moyenne.

De la retraite à la dépendance

« …le nombre de personnes dépendantes augmenterait de 50% entre 2000 et 2040 et l'augmentation serait plus rapide à partir de 2020, période où les générations du baby-boom atteindront 75-85 ans (l'âge où la dépendance est la plus forte). »

« …Il s'agit là de voir dans quelles mesures il est possible de favoriser le maintien à domicile des personnes âgées ou en tout cas de retarder au maximum leur départ en institution et de soulager les aidants non professionnels. »

Une volonté étatique.

Volontés politiques locales et nationales axées sur le maintien à domicile.
« .. Nous soutiendrons tout projet qui permet aux personnes âgées de prendre toute leur place dans la cité et de rester au contact de la vie. »

Michèle Delaunay, Ministre déléguée en charge des personnes âgées et de la dépendance. (Juin 2012)

Anticiper pour une autonomie préservée:
un enjeu de société.

« La France, comme d'autres pays, connaît une double transition : une transition démographique avec le vieillissement de sa population et une transition épidémiologique avec l'émergence de maladies chroniques. »….

« …. Mais il ne faut oublier que, dans certains cas, la perte d'autonomie est évitable. Ce constat renvoie à des organisations insuffisamment adaptées à la population. Prévenir ces situations représente un véritable challenge, qu'il s'agisse d'interventions au domicile, avec le repérage des facteurs de risque de fragilité,.. »

Docteur Jean Pierre Aquino, Président du comité Avancé en Age.( Février 2013, Rapport Aquino)

« Selon l'enquête logement de 2002 de l'INSEE, 94 % des ménages de plus de 70 ans expriment le souhait de conserver leur domicile..»

Le patrimoine des seniors est en grande partie immobilier.

« .. les personnes âgées sont en effet en très grand nombre propriétaires, puisque 73 % des personnes âgées de 60 à 74 ans et
65 % de celles qui sont âgées de 75 ans ou plus sont propriétaires de leur résidence principale. »

Visite guidée au cœur des travaux du
meilleur jeune économiste 2012.

« ..les travaux d'Hippolyte d'Albis abordent le paradoxe que constituent le faible recours aux rentes viagères (annuity market participation puzzle). Les rentes viagères, en assurant un revenu régulier jusqu'au décès, permettent de ne pas supporter seul l'incertitude relative à la durée de vie restante. On s'attendrait donc à ce qu'elle soit massivement utilisées. Or c'est le phénomène inverse qui est jusqu'à présent observé. Comment expliquer ce paradoxe?.. »

« …Le viager est-il un produit archaïque, dépassé, appelé à disparaître faute de répondre aux besoins de la société contemporaine? Discrédité dans son principe et très peu répandu - rappelons que le nombre de transactions annuelles se situe dans une fourchette allant de 2 000 à 5000. Pourtant, il pourrait parfaitement trouver sa place dans l'économie des relations intergénérationnelles. »

«…le scandale du viager est peut-être là. Ce n'est pas que l'on déshérite ses enfants, que l'on fait un pari sur la mort, que l'on dilapide son patrimoine, mais cela oblige à expliciter des choses dont il est de bon ton de ne pas parler ».

Les ainés s'efforcent le plus souvent de ne pas représenter une charge pour leurs enfants adultes. C'est donc autant par souci d'autonomie financière que par volonté de ne pas grever les revenus de leurs descendants - même si l'obligation alimentaire qui s'impose à ces derniers envers leurs parents demeure - que les personnes âgées propriétaires de leur logement peuvent être tentées de l'aliéner en viager, au risque d'encourir les reproches de leurs enfants pour avoir consommé leur héritage. La dramatisation de la situation ne doit cependant pas faire oublier que la vente en viager peut se faire avec l'accord des enfants qui bénéficient parfois d'une partie du capital tandis que leurs parents utilisent la rente pour continuer à vivre décemment.

Le développement des modèles à générations imbriquées

« …Les modèles théoriques développés par Hyppolyte d'Albis vise à analyser les dynamiques de consommation et d'épargne d'une population constituée de différentes générations, qui se succèdent.
Leur vie est découpée en deux phases: une phase d'activité puis d'inactivité.

Si ses modèles peuvent sembler un peu abscons au lecteur non initié à la modélisation mathématique, le modèle de génération imbriquée est cependant au service de la résolution des problèmes au cœur de l'actualité telles que le financement des retraites, la répartition de la charge de la dette … »

Une même étymologie, mais deux concepts

« …Puisque les acheteurs personnes physiques sont aujourd'hui moins
nombreux que les vendeurs, ne faudrait-il pas encourager des personnes morales disposant d'une surface financière suffisante à s'engager sur ce marché? Le principe est simple à saisir. Acquérir un nombre important de logements dont la propriété est économiquement démembrée supprime le « risque unitaire de survie» par la loi des grands nombres. Après reconstitution de la propriété économique, suite au décès du crédirentier ou à sa libération anticipée du logement, l'acquéreur peut à sa guise revendre ou mettre en location… »

Un concept de placement simple

Participer à une démarche socialement responsable.
Permettre à des personnes âgées de mieux vivre leur fin de vie en démembrant leur propriété et leur droit d'usage.
Collecter, mutualiser et financer des logements en viager occupé.

Définition du viager occupé

Le viager est un mode de paiement d'un bien qui se fait en présence d'un notaire. L'acquéreur est donc propriétaire du bien acheté dès l'acte notarié signé. L'achat du bien se fait avec une décote de 30 % environ car il reste occupé toute la vie durant du vendeur.
Le prix se paye par une somme de bouquet et/ou le paiement d'une rente au vendeur, qui conserve le droit d'usage et d'habitation.

Au moment de la rédaction du contrat, les tables de mortalité sont utilisées, leur connaissance contribue à dissoudre le caractère imprévisible de la mort individuelle dans la certitude de la mortalité générale. Le viager peut alors perdre ce caractère de « pari sur la mort » pour s'inscrire dans le système rationnel du calcul économique ».

Les points forts

Une solution au blocage moral des investisseurs vis-à-vis des crédirentiers.
Un potentiel d'équilibre financier sûr et sans risques.
Un marché qui ne demande qu'à se développer.
Des acquisitions et des cessions parfaitement contrôlées et réglementées, un placement maitrisé.
Une alternative aux placements financiers aléatoires et/ou à faibles rendements.
Une valorisation du capital par rapport à l'inflation.
Une gestion claire et transparente, participation des investisseurs.
Un placement solidaire, responsable et rentable.

L'opportunité pour l'épargnant

Placer son capital de façon solidaire et rentable pour trois raisons:

Acquisition d'actifs immobiliers décotés.
Caractère aléatoire du nombre d'annuités de paiement.
La valeur de l'actif immobilisé évolue selon plusieurs courbes de revalorisation.

L'opportunité pour le crédirentier

Les personnes de 80 ans sont au centre de trois phénomènes

La baisse du niveau des retraites
Un besoin d'accompagnement pour prévenir le 5ième risque
L'augmentation des charges quotidiennes

Valorisation de l'actif

L'investissement où le prix de l'emplacement est définit par des professionnels, ce qui devrait permettre de compenser au moins l'inflation et même envisager une plus value immobilière à terme qui viendra s'ajouter aux résultats.

L'immobilier une valeur pér enne

Une sélection basée sur le besoin avéré

Une analyse pertinente de son potentiel

Des emplacements de choix

Des prix de cessions actualisés

Des experts pour évaluer les logements en cours d'acquisition

Pas de risque lié à l'occupant

Un suivi du parc immobilier

Un acte notarié sur mesure

Les atouts pour le financeur

Propriétaire de parts transmissibles.
Une rentabilité non spéculative et maitrisée
Une performance mathématique.
- Placement sans rapport avec les marchés financiers , hors système bancaire, et non confiscable par l'Etat.
Une épargne éthique, socialement responsable ouvrant droit à la réduction d'impôt.

Les atouts pour les crédirentiers

Une indépendance financière pour rester dans leur domicile et
l' entretenir .
Une augmentation de près du double de leur niveau de ressources.
Des revenus réguliers : une rente revalorisée et imposée sur 30% de sa valeur jusqu'à la fin de leurs jours.
Une réponse concrète et efficace au faible niveau des retraites.
Une protection du conjoint survivant.

Objectifs patrimoniaux

Recherche de placement clair, digne et rentable.
Valorisation d'épargne sur le long terme.
Capitalisation.
Transmission.
Retraite.
Diversification.
Financement de l'économie sociale et solidaire.
Une véritable alternative aux marchés financiers et au private équity : des actifs tangibles financer occupés plutôt que des paris aléatoires payés au prix fort.